大埔宏福苑火災發生半年，政府計劃以收購業權作為安置，卻堅決漠視原址重建聲音，近日更阻止居民在單位內張貼爭取標語。記者調查發現，法團購買保額20億元的「火險」，性質屬於「彌償保險」，賠償用作修復大廈結構，如果放棄重建或修復，賠償額有機會大減至接近零。
有業主對此大感不滿，認為政府無權為業主放棄索償權益，而且在大量資訊未釐清下，只顧催促業主出售業權，其動機備受質疑，要求盡快按法例要求召開業主大會。而有官員早前聲稱動用公帑收購業權後，可從保險賠償取回，說法亦有不實之嫌。
屋苑5保單全屬太平香港承保
【火災半年調查報道】大埔宏福苑業主立案法團管理人合安管理有限公司早前舉行簡介會，發放的工作報告中交代，中國太平保險(香港)有限公司(下稱太平香港)共承保了宏福苑共5份樓宇及維修工程公眾保險。根據宏福苑2024年12月18日的法團委員會會議紀錄，以及工程保險確認信，5份保險的基本資料如下：
1. 大廈及公共地方財產保險 (財產全險，又稱大廈火險)
賠償上限：20億元
2. 業主立案法團公共責任保險
第三者人身傷亡責任(法例要求）每次事件 1,000萬元
第三者責任 (人身傷亡及財產責任) 每次事件 2,000萬元
3. 建築工程全險
工程損壞賠償上限 315,586,930元
4. 公共責任險 (第三者責任)
每次事故 5,000萬元
5. 建築僱員賠償險
工人受傷或死亡：每宗事故 2億元
上述5份保單，第一及第二項由宏福苑法團購買，第三至五項維修工程相關保險，則由承建商宏業建築工程有限公司按大維修合約要求購買，當中第三及四項，受保人除了宏福苑法團，亦包括承建商宏業、所有分判商、置邦物業管理公司及工程顧問鴻毅建築師有限公司，而最後一份保單，受保人則是承建商及分判商。
居民及公眾一直理解有20億元賠償上限的保單，就是第一項被稱為「大廈火險」的大廈及公共地方財產保險，與個別業主自行為單位內部購買的火險不同，大廈火險主要保障物業的固定結構部分，包括牆壁、地板、門窗、喉管及原裝固定裝修等，當樓宇遇上火災、爆炸、颱風、水浸等受保災害損毀時，保障業主及按揭銀行的資產。
翻查保險業監管局於2024年出版的《保險中介人資格考試——保險原理及實務考試研習資料手冊》，大廈火險屬於「彌償保險」(Indemnity Insurance) 的一種，意指保險對損失作出不多也不少的精確財務補償，一般是以恢復原狀(Reinstatement) 作為賠償標準，即是使大廈結構恢復到其受毀或受損前那一刻的狀況。
放棄復原物業 賠償金計算有別
香港保險業聯會回覆《調查記者W》查詢時確認，大廈火險屬於「彌償保險」，不是定額給付的保險，宏福苑發生火災導致結構受損，賠償金額會用於大廈修復工程，投保額通常按「重建價值」計算，確保意外發生時有足夠資金復原物業，賠償金不會直接發放予個別業主。
聯會指，假若有任何原因未能重建，賠償金額則會考慮意外發生前的建築成本價值，以及樓齡相關的折舊。
早前測量師學會曾經評估，以宏福苑8幢大廈實用面積90萬平方呎計算，全個屋苑重建的工程開支約需27億元。
由於政府沒有公開大廈的勘察報告，公眾未能詳細了解每幢大廈的損毀狀況。目前除了宏志閣沒有被大火波及，獨立委員會聽證會上亦披露，宏建閣只有一個單位嚴重損毀。假設屋苑8座大廈，除了宏志閣及宏建閣，另外6座大廈都需要拆卸重建，重建費用約20.25億元。
至於折舊因素，記者曾致電太平香港的宏福苑熱線查詢但未獲回覆。根據房委會年報，計算物業折舊可按可使用年期，一般為40年至60年，或該樓宇的地契所剩餘年期計算折舊率，兩者以較短者為準。如果保險公司以60年使用年期計，扣減宏福苑43年樓齡，折舊剩下28%，建築成本扣除折舊後，賠償金可能只剩下5.7億元，如果可使用年期以40年計，超過43年樓齡的宏福苑，賠償金可以接近零。
業主質疑政府幫太平慳賠償
多名業主表示，居民對保險的事所知甚少，得悉不重建等同放棄保險賠償後，對此有很大打擊，質疑政府做法是否幫太平香港節省賠償金。
宏新閣居民K小姐表示，據指新舊法團交接時，舊法團未有交出保單，因此居民只知道有一份20億元的保險，其他無論合安或是太平香港，都未能提供更多資訊。她指，政府一直以來的透明度都很低，一開始說7座大廈內傷嚴重，不能修復，業主要求提供勘察報告都無回音。直至上樓發現宏建閣無事，很多單位都完好無缺，希望修復或重建大廈讓業主回遷的聲音愈來愈大，但政府對此一直冷待，僅向業主提供出售業權這唯一選項，她質疑，「政府在沒有諮詢的情況下，為業主放棄20億元保險金，是否幫太平慳錢？」
業主蘇先生指，對於政府為何急著收樓，居民都好大疑問，到現在連講重建都好像犯禁忌，今日有居民上樓在單位內貼「原址重建」的標語都被撕下了，「居民一直好多猜測，為何要這樣極端，明明有幾座完好，一定要全部拆卸？政府是為了宏福苑的土地嗎？是要成為大業主，業戶買下的保險就有最大話語權？現在令人更加肯定，後面有很多不同想法，其中很強烈的感覺，就是要放生太平保險了。」他續指，大部分居民用了半生時間建立這家園，若非這場火災，本已在安享晚年，收購價不夠換回一層樓，很多人沒有積蓄重新再買樓，單是要承造按揭已很多人做不到，重建的確是有實際需要。
本身打算出售業權的鄧先生表示，政府推出收購方案時已打算參加，但當資訊慢慢浮現令他開始質疑：「所有事都是不賣業權就不告訴你，保險怎樣索償、賣了業權保險索償權益怎樣，全部無人知詳情，感覺上，政府拖住居民，不出來交代，推給合安，合安又甚麼都不清楚，就是讓你先賣業權，不知道為了甚麼。」他自己沒有特別希望原址重建，畢竟不清楚要等多久，即使重建後也未知是否一模一樣，但他仍會支持，因為不同家庭有不同情況，認為應該要讓居民有得選擇。
他們都認為，私有產權應交由業主自行決定，希望政府按法例要求，盡快召開業主大會，提高資訊透明度，業主掌握到重要資訊，包括真正支持重建的人數有多少，才可以評估到如何做最好的安排。
局方未回應代業主放棄賠償 有否法理依據
另一方面，政府今年2月推出「特設銷售計劃」以約68億元向居民收購業權，會動用28億元「大埔宏福苑援助基金」及40億元公帑，被質疑使用公帑收購私人業權是否恰當，財政司副司長黃偉綸當時表示，部分公帑或可日後從保險賠償取回，但未能確切評估金額多寡。
對於政府是否知悉現時安置方案或會令居民失去保險賠償、政府曾否為此向業界諮詢、導致業權損失保險利益會否由公帑承擔、政府是否有法理依據為私人業權人作出選擇、曾否就有機會引起法律挑戰作評估等，記者就此向財政司、房屋局、民政及青年事務局、律政司查詢。律政司回覆指，律政司是政府的法律顧問，負責向政府部門提供法律意見，內容不會向外公開。
房屋署6月1日回覆指，處理業主立案法團為屋苑購買的火險賠償問題十分複雜。若業主同意將業權轉售給政府，將索償權轉給政府，則政府會承擔相關在法律、程序、賠償金額和處理時間上的不確定性和風險。
民青局授權民政事務總署於6月3日回覆指，根據太平香港，有關保單責任、受保人的法律責任及賠償，在獨立委員會及政府有關部門完成全面調查並公佈正式結果後，方可作進一步評估，現階段未能作出任何確認。
但局方沒有就放棄重建方案有可能損害業主賠償權益作出回應，亦再重申政府收購業權後，會承擔和處理在法律和保險方面的種種風險，及程序和處理時間上的不確定性。回覆又指，業主是否出售自己單位屬於業主自己的個人決定，並著業戶致電宏福苑保險專線3760 4889查詢。
惟多名業主表示，多次致電專線一直未能取得答案，甚至要求索取保單資料多時，保險公司亦未有提供。其他部門至今沒有回覆。
身兼太平高層議員 倡原址建博物館
保險界立法會議員陳沛良2月在立法會房屋事務委員會會議上，曾建議在宏福苑原址改建「廟宇博物館」，作旅遊景點之用。他表示，處理保險賠償是很複雜，很多不確定性，支持政府提出收購單位安置居民。
本身任職太平香港總經理的陳沛良，2月在電台節目曾被問到保險賠償能否達到20億元的投保額，他當時指20億元是整個宏福苑全損情況下的賠償額，但今次有宏志閣和部分公共地方未被燒毀，較難估算賠償金額。
記者就此向陳沛良查詢，對於放棄重建有機會損害業主權益一事有否知會當局，放棄重建言論是否以保險業界權益而非居民權益出發，私人身份與政策建議的言論是否存在利益衝突等，他均沒有回覆。
最終賠償金 視乎保單詳細條款
有關保險索償程序，太平香港回覆合安的查詢時指，需要等整件事件完成調查之後才會進行，「有關保單責任、受保人的法律責任及賠償，仍需待獨立委員會及政府有關部門完成全面調查並公佈正式結果後，方可作進一步評估。在相關調查及結果公佈前，太平香港現階段未能作出任何確認。」
至於宏志閣的情況，合安的網上簡介會簡報表示，宏志閣因多處缺損，估算需要約3,000萬元及9個月時間進行修復工程。有保險業內人士指，該工程理論上屬於工程保險 (Contractors All Risks)保障範圍，工程在火災中損毀，最高賠償額為3.15億元，相信足夠覆蓋。
不過該業內人士補充，無論是火險還是工程保險，最終索償金額也是視乎保單詳細條款，包括有甚麼例外條款、俗稱「墊底費」的自負額是多少等，例如墊底費是20%，工程費一億元，法團也要自行承擔2,000萬元，也是很大數目。記者參考其他屋苑工程保單，確實有墊底費高達20%的情況。